大连万达被强执1.3亿

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有些地方房价涨了很多，但为什么有些房地产公司负债还是很高？

房地产走到这两年，动辄80%的资产负债率太正常不过。没有高负债，哪来高歌猛进、世界第一？当然，房地产的预收账款都算做了负债，所以可能出现体量越大的企业负债越高的情况。

负债上升也意味着体量的扩张，撬动的是未来的盈利。这就是房企们的机会。

但这一切的前提，都需要建立在房地产行业持续向好基础上。

前段时间，央行报告特别提示，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。最近，有关部门也从防范风险角度，挡住了一些大型房企海外发债的渠道，融资压力也是倍增。

而对于内地房企而言，摆在眼前的债务压力更是空前。中指院的数据显示，在目前2018-2021地产企业存续债券中，债券偿还规模逐年增加。

2018年需偿付规模为1686.1亿元，2019年、2020年分别为3116.4亿元、4416.9亿元，同比增长84.8%和41.7%，房地产企业需偿还债券规模在2021年达到5725.7亿元，这是什么概念？！

如今房地产进入寡头时代，巨头们越来越集中，投资回报率不再那么高，风险在变大。

现在回过头来看看，一直在被曝抛售内地房产的李嘉诚先生，他是聪明人。他亏掉的是从房价疯狂上涨的利润，但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。

而经过多年时间的沉淀，他其实还是大赚。如今的楼市情况，可能不再会有往日的野蛮生长了。

杠杆-举债经营。

所有的房地产企业都是在利用杠杆进行购买土地和开发楼盘。改革开放的这30多年里，房地产经历了一轮轰轰烈烈的大涨潮，除开正常经济活动的因素，杠杆的作用无比巨大。

只要有银行的贷款源源不断地供应房地产企业去买地，那么资金流就没问题，房地产企业在原理上永远可以负债经营。只要资金流不断，房地产企业完全可以不断借更多的钱去买地扩张。这里面最核心的就是资金流，而不是背负多少债务。当然，目前国家在转型，房住不炒是一项基本国策，所有房地产企业的好日子到头了，背负巨额债务的房企将很难平安度过行业寒冬，比如最近很受关注的恒大。

作为个人而言，只要购买在一线大城市，周边配套完善，出行便利，绝对不用担心房价跌。

房地产企业拿地和房子建设都是需要大量资金的。资金基本都是从银行或信托等金融机构借钱，负债则就给了银行等提供资金的企业和机构。购房者则为这些负债、利润等买单。签订房产买卖合同时，地产商只收到了首付款，当个人住房贷款到位时，地产商就能收到全部卖房资金，他再拿这钱还银行或其他金融机构，地产公司都是通过负债来扩张的。

显然，这需要从房价的构成来看。

房价大致包括这样几个方面：土地成本、建筑成本、安装成本、规费、税收、开发商利润。

土地成本约占房价成本的40左右，一线城市和热点二线城市则占比更高，在50%左右，高的还可能达到60%。土地成本则包括拆迁补偿和土地出让金等。拆迁补偿是给被拆迁户的，土地出让金是政府收的。

建筑成本和安装成本比较简单，包括水泥、黄沙、钢筋、电梯、各种管道等。如果是精装修，还包括装潢成本。这一块，相对固定，都有定额，不会有太大差入，除非偷工减料等。

各种税费，也是由相关职能部门收的都有标准，每平方米100多元，占房价的比熊不是很大，且房价越高，占比越低。税收，也是按比例征收，没有太多的可操作空间。只要不偷漏税，就不会有问题。

开发利润，就很难说了。开发得好，利润很高，开发得不好，利润很薄。从西安开发商状告自己以及北京购房户要求退款的情况来看，可操作的空间很大。不仅如此，从万科、碧桂园、恒大等一个个盈利水平很高来看，开发利润是不低的，有的仍然是暴利。

经过这么一分析，也就知道，开发企业为什么负债很多了。因为，拿地和建设都是需要大量资金的。资金哪里来？当然是借钱了。这也意味着，房价上涨带来的利益被几方共同分割了，负债则就给了银行等提供资金的企业和机构。购房者则为这些负债、利润等买单。

最终的结果，就是开发商除了最初拿出点钱来之外，其他的全是银行等的钱。他们自己，则通过利润分成，转移的转移，投资其他的投资其他，享受的享受。

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